De sociale staat van Nederland 2020

Vooral koopwoningen, maar groei van particuliere huursector

60% van de Nederlandse huishoudens woont in een koophuis. Dit betreft vooral personen met midden- of hogere inkomens. Sinds 2009 is dit aandeel, na decennialange groei, niet meer toegenomen. Meer dan de helft van alle Nederlandse huishoudens heeft een koophuis waarop een lening rust.

28% van de Nederlandse huishoudens woont in een corporatiewoning . De corporatiesector werd de afgelopen decennia steeds kleiner, zowel absoluut als in aandeel. Woningcorporaties verkochten of sloopten namelijk meer corporatiewoningen dan er bijgebouwd werden. Tegelijkertijd kwamen er vooral koopwoningen en (de laatste jaren) particuliere huurwoningen bij op de huizenmarkt. Corporatiewoningen worden vooral bewoond door lagere en middeninkomens. Het merendeel van de corporatiewoningen is een sociale huurwoning waarvoor maximale inkomensgrenzen bij instroom gelden. De herziene Woningwet van 2015 bepaalt dat corporaties zich vooral moeten richten op het bouwen en beheren van woningen voor huurders met lage inkomens. Ze leggen zich daarom minder toe op het bouwen van woningen buiten het sociale segment. De commerciële bouwsector compenseert die afgenomen bouwinspanning volstrekt onvoldoende om aan de vraag naar betaalbare huurwoningen te kunnen voldoen.

De vanouds kleine particuliere huursector groeide sinds 2009 van 7% naar 12% in 2018 . De vraag naar particuliere huurwoningen neemt toe doordat de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn opgelopen, de inkomenseisen daar strenger zijn geworden en niet iedereen een woning kan of wil kopen. De lage rentestand maakt commercieel verhuren momenteel bovendien aantrekkelijk, waardoor ook het aanbod toeneemt . Ook hebben beleggers sinds de economische crisis van 2008 in woningen geïnvesteerd vanuit het gevoel dat dat de veiligste belegging zou zijn (Lennartz et al. 2019).

Het aandeel ouderen dat een woning bezit stijgt doordat jongere generaties, die steeds meer woningeigenaren tellen, ouder worden. Dit geldt niet meer in die mate voor de jongste generatie die minder makkelijk een woning kan kopen . Over het algemeen neemt het opleidingsniveau van de bevolking toe en dat geldt ook voor het aantal mensen met een migratieachtergrond (inclusief tweede generatie). In alle woningsectoren neemt het aandeel hogeropgeleiden en mensen met een migratieachtergrond toe.

Kwaliteit van de woningvoorraad sinds 2008 niet veranderd

De kwaliteit van woningen is over een periode van decennia vrij gestaag gestegen door nieuwbouw, woningverbetering en sloop van de slechtste woningen. Sinds de economische crisis van 2008 is van dat alles minder sprake geweest . De kwaliteit van wonen is in onderstaande figuur uitgedrukt in zogeheten woondiensten .

Koophuizen hebben over het algemeen een flink hogere kwaliteit dan huurhuizen. Corporatiewoningen scoren gemiddeld wat lager dan particuliere huurwoningen. De woningkwaliteit verschilt behalve per woonsector vooral als men kijkt naar de leeftijd en het inkomen van de bewoners. Jonge mensen hebben vaak nog een wooncarrière voor de boeg; en een hoger inkomen geeft ruimte voor een hogere woonkwaliteit.

Sinds 2009 veranderde er weinig in de verdeling van de gemiddelde objectieve kwaliteit van de woningen over groepen bewoners en tussen 2015 en 2018 zijn de verschuivingen nog kleiner.

Totale woonuitgaven sinds 2015 vrijwel stabiel

De maandelijkse totale uitgaven aan wonen zijn ruwweg opgebouwd uit netto-uitgaven en bijkomende uitgaven die verband houden met het bewonen. De bijkomende uitgaven betreffen energie, water en lokale heffingen.

De gemiddelde totale woonuitgaven zijn in de periode 2009–2018, gecorrigeerd voor inflatie, gedaald. Tussen 2009 en 2012 veranderde er bijna niets aan de woonlasten, tussen 2012 en 2015 daalden ze met in totaal 7% en tussen 2015 en 2018 is er weer vrijwel geen verschil.

Een soortgelijk patroon zien we bij eigenaarbewoners, zij het dat de daling tussen 2012 en 2015 bij hen 11% bedroeg. Dit kwam vooral door lagere verkoopprijzen en dalende hypotheekrentes. De woonuitgaven van corporatiehuurders stegen juist tussen 2012 en 2015 met 5% om daarna weer met 2% te dalen. In 2013 en 2014 waren er forse huurverhogingen vergeleken met de jaren ervoor en erna. Deze konden voor iets hogere inkomens oplopen tot een toename van 6,5%. Bij bewonerswisseling kan de huur in één keer worden opgetrokken en dat gebeurde in die jaren gemiddeld met ruim 15%. Particuliere huurders zagen de woonuitgaven tussen 2009 en 2012 met 5% dalen, mogelijk als gevolg van de economische crisis. In de jaren daarna, tussen 2012 en 2018, stegen de woonuitgaven juist met in totaal 5%, waarschijnlijk door toenemende spanning op de woningmarkt.

Bij de nettowoonlasten zien we globaal hetzelfde patroon. Per saldo dalen ze wel minder snel over de hele periode. De uitgaven aan energie en water dalen tot 2015 juist sneller (in totaal 24%) en klimmen daarna licht met 4%. Het gasverbruik neemt over de tijd af door betere isolatie en betere cv-installaties. Daarnaast is het stookseizoen de laatste jaren minder koud wat de uitgaven verder verlaagt. De lasten van lagere overheden (gemeentelijke en waterschapslasten) zijn ongeveer 10 keer kleiner dan de nettowoonlasten en bewegen ruwweg in dezelfde beweging mee.

Een hoger inkomen gaat over het algemeen samen met hogere uitgaven. Het zijn echter vooral de mensen met een laag inkomen voor wie de woonuitgaven problematisch zijn, omdat hun resterende bestedingsruimte beperkt is. Gemiddeld genomen hebben ouderen de laagste woonuitgaven. Oudere woningeigenaren hebben namelijk vaker hun hypotheek (deels) afbetaald. Daarnaast hebben huurders die al lang in dezelfde woning zitten geringere huurstijgingen meegemaakt.

Vooral woningeigenaren tevreden met hun woning

Nederlanders zijn over het algemeen tevreden met hun woning; in totaal is bijna 90% tevreden of zeer tevreden. Vooral woningeigenaren zijn tevreden met hun woning. De kwaliteit van deze woningen is gemiddeld genomen ook het hoogst (zie figuur Woonkwaliteit). Daarbij komt dat koophuizen, nog los van de kwaliteit, een andere gevoelswaarde hebben dan huurwoningen. Mensen kopen een woning meestal voor langere tijd en er kan naar hartenlust aan geklust worden. Het kwaliteitsverschil tussen huur- en koophuizen is echter groter dan het verschil in tevredenheid. Mensen met een huurhuis zijn, gegeven de kwaliteit van hun woningen, dus tevredener dan woningeigenaren. Ook huurders in de particuliere sector zijn naar verhouding tevreden, terwijl ze het meest betalen voor hun woonkwaliteit. Dit kan ermee te maken hebben dat ze een eigen referentiegroep hebben, zoals vrienden of kennissen die ook in de particuliere sector huren en misschien nog meer betalen of moeite hebben een huis te vinden.

De tevredenheid van bewoners neemt ook toe naarmate hun inkomen, leeftijd en, in mindere mate, hun opleiding hoger zijn. Mensen met een niet-westerse migratieachtergrond zijn gemiddeld genomen minder tevreden, hoewel deze relatief lage score in een langere reeks van jaren wel aanzienlijk verbeterde. Over de hele linie nam de tevredenheid met de woning in de periode 2009-2018 iets af, zowel onder woningeigenaren als huurders. De afgenomen tevredenheid sinds de crisisjaren van 2008-2013 heeft te maken met geringere mogelijkheden om woonwensen te vervullen. Door een gebrek aan nieuwbouw of aan inkomenszekerheid is het namelijk lastiger om te verhuizen dan in voorgaande jaren (Blijie et al. 2015).

De tevredenheid met de woonomgeving is vrij stabiel over de jaren (zie figuur hieronder). De tevredenheid met de woonomgeving ligt in de meest stedelijke gemeenten lager dan elders, maar het contrast neemt geleidelijk af: de stad zit in de lift (niet in de figuur). In krimpgemeenten is de leefbaarheid in het algemeen hoog, maar neemt deze wel af.

Zorgen over woningmarkt door corona eerder groter dan kleiner

De afgelopen jaren is woningschaarste in delen van het land een probleem gebleken. In opinieonderzoek uit de bevolking zich hierover steeds vaker (zie Dekker et al. 2019: 22). Vermoedelijk zal de economische nasleep van de coronacrisis daarin geen verbetering brengen.

De lockdown-maatregelen en hun economische effecten maken het voor een aantal getroffenen lastig om aan hun financiële verplichtingen te voldoen, ondanks de economische steunpakketten van de overheid. Banken constateerden toenemende hypotheekachterstanden in de maanden sinds de coronacrisis en troffen individueel betalingsregelingen. De gezamenlijke hypotheekverstrekkers hebben afgesproken dat er tijdens de coronacrisis geen gedwongen verkopen zullen plaatsvinden (BZK 2020). Woningcorporaties reageren met maatwerk voor huurders met betalingsachterstanden en de afspraak geen huurders op straat te zetten (Aedes 2020). In populaire steden vervalt de Airbnb- en expatverhuur grotendeels, wat op de particuliere huurmarkt wel iets meer aanbod voor andere belangstellenden betekent, aan wie nu tijdelijk wordt verhuurd (NOS 2020).

Op de koopmarkt kan het aantal transacties gaan dalen, indien de coronacrisis tot inkomensdaling, -onzekerheid en gebrek aan vertrouwen leidt (Rabobank 2020). Het Centraal Planbureau (CPB 2020) houdt het op grote onzekerheid over het verloop van de pandemie en het hersteltempo van de economie, waarbij de woningmarkt vooralsnog aardig blijft draaien .

Doorstromers zijn nu minder gericht op verhuizen. Net als in de vorige economische crisis zullen de transacties van starters minder afnemen; zij hoeven niet eerst een woning te verkopen. Wel zijn vooral de starters met lagere opleidingen kwetsbaar voor de economische effecten van de pandemie (Olsthoorn et al. 2020).

Voor woningcorporaties bestonden er al belemmeringen voor nieuwbouw door het zeer lage rendement, door de sterk gestegen bouwkosten, beperkte huurstijging en de verhuurderheffing. In de crisis van 2008-2013 viel de bouwproductie ook sterk terug, waarna het lastig was deze weer op gang te brengen, door een tekort aan bouwcapaciteit met als gevolg sterk stijgende bouwkosten. Begin jaren tachtig van de vorige eeuw is er anticyclisch beleid gevoerd door nieuwbouw door woningcorporaties fors te stimuleren. Dat zou ook nu een optie kunnen zijn, maar vereist maatregelen om het verdienmodel van woningcorporaties te verbeteren en om het milieu te ontzien.