De sociale staat van Nederland 2018

Huur of koop?

Bijna 60% van de Nederlandse huishoudens woont in een koophuis; in 2006 lag dit aandeel nog op 53%. Vooral de hogere en middeninkomens hebben een koophuis; zij hebben de meeste mogelijkheden om een hypotheek af te sluiten. Meer dan de helft van alle Nederlandse huishoudens heeft een koophuis waarop een lening rust. Dat is meer dan in andere Europese landen, behoudens Zweden. Ongeveer een derde van de Nederlandse huishoudens woont in een corporatiewoning. Dit aantal nam het afgelopen decennium af, doordat de woningcorporaties meer woningen verkochten of sloopten dan er bijgebouwd werden.

Ongeveer 10% van de woningen zijn particuliere huurwoningen. Dit aandeel is klein vergeleken met de corporatiewoningen, maar dat komt doordat particuliere verhuur in Nederland al decennialang veel concurrentie heeft van zowel koopwoningen als sociale huurwoningen. Woningeigenaren kunnen hun hypotheekrente voor de belasting aftrekken, en de huren van sociale huurwoningen zijn lager dan de marktprijs en geven in een aantal gevallen recht op huurtoeslag. De laatste jaren neemt het particuliere aanbod niettemin toe. Dit kwam doordat de vraag toenam door de opgelopen wachttijden voor sociale huurwoningen. Ook kan of wil niet iedereen een woning kopen. Daarnaast maakt ook de lage rentestand commercieel verhuren aantrekkelijk.

Corporatiewoningen worden vooral bewoond door lagere en middeninkomens. Van de corporatiewoningen is het merendeel een sociale huurwoning en daarvoor gelden in principe maximale inkomensgrenzen bij instroom. Terwijl het aantal corporatiewoningen afnam, nam het relatieve aantal huurders met een laag inkomen toe. Dat was vooral tussen 2012 en 2015 het geval.

Onder de woningeigenaren stijgt het aandeel ouderen, doordat jongere cohorten die steeds meer woningeigenaren bevatten, ouder worden. Ook het aandeel hoger opgeleide woningeigenaren nam toe, tot ongeveer de helft van alle eigenaren. Corporatiehuurders met een hoog inkomen zijn schaars, maar de aantallen met een hoge opleiding liggen hoger; onder hen zijn bijvoorbeeld studenten. In alle sectoren nam het aandeel bewoners met een migratieachtergrond (inclusief tweede generatie) toe.

Objectieve kwaliteit van de woningen

De kwaliteit van woningen is over een periode van decennia vrij gestaag gestegen, door nieuwbouw en woningverbetering en door sloop van de slechtste woningen. Die veranderingen voltrekken zich geleidelijk. In de crisisjaren is van dat alles minder sprake geweest, zodat de kwaliteit toen nauwelijks veranderde. De kwaliteit is in de figuur hierna gemeten aan de hand van zogeheten woondiensten, een schatting van de kwaliteit op basis van objectieve kenmerken zoals de woninggrootte, het bouwjaar, de onderhoudsconditie en de kwaliteit van de woonbuurt. Het maakt voor deze kwaliteitsmaat niet uit of de woning in een krimpgebied of een zeer gewilde gemeente staat.

Koophuizen hebben over het algemeen een flink hogere kwaliteit dan huurhuizen. Corporatiewoningen scoren gemiddeld wat lager dan particuliere huurwoningen. Sinds 2006 nam de gemiddelde kwaliteit van de koophuizen wat af en die van huurwoningen juist wat toe. Dit kan te maken hebben met sloop van de slechtste huurhuizen, met nieuwbouw en met de verkoop van sociale huurwoningen aan particulieren.
De woningkwaliteit verschilt behalve per woonsector vooral met de leeftijd en het inkomen van de bewoners. Jonge mensen hebben vaak nog een wooncarrière voor de boeg, waarbij de woning aan kwaliteit gaat winnen. En een hoger inkomen geeft ruimte voor een hogere kwaliteit.

Wat betalen we maandelijks voor onze woning?

De maandelijkse uitgaven aan wonen zijn opgebouwd uit netto-uitgaven (de huur of hypotheekuitgaven), energie-uitgaven, watergebruik en lokale lasten zoals gemeentelijke heffingen. De nettowoonuitgaven zijn in de periode 2006-2015, gecorrigeerd voor inflatie, gestegen.De woonuitgaven van eigenaren stegen tot 2012, om daarna weer te dalen; die van vooral corporatiehuurders stegen juist vooral na 2012. In 2013 en 2014 waren er forse huurverhogingen vergeleken met de jaren ervoor en erna. Deze konden voor iets hogere inkomens oplopen tot 6,5% per jaar. Bij bewonerswisseling kan de huur in één keer worden opgetrokken en dat gebeurde in die jaren gemiddeld met ruim 15%. Het prijsverschil tussen corporatiehuurwoningen en particuliere huurwoningen is groter dan het objectieve kwaliteitsverschil.

Naast de nettowoonlasten zijn er lasten van lagere overheden (gemeentelijke en waterschapslasten). Deze waren ongeveer 10 keer kleiner en bewegen zich ruwweg in dezelfde richting. De uitgaven aan energie en water daalden juist langzaam over de tijd. Het gasverbruik neemt over de tijd af door betere isolatie en betere cv-installaties. In 2012 lagen de uitgaven 10% lager dan in 2006. In het gebruikte onderzoek liggen ze in 2015 nog flink lager, maar dit is geflatteerd. De energieuitgaven in dat jaar zijn gebaseerd op het verbruik in 2014, een jaar waarin weinig gestookt hoefde te worden door een hoge gemiddelde buitentemperatuur. Bij alle onderscheiden eigendomsverhoudingen dalen de energieuitgaven en vormen zij in wisselende mate een tegenwicht voor de stijgende nettowoonuitgaven.

Sinds 2006 zijn de totale woonuitgaven gestegen voor verschillende leeftijds- en inkomensgroepen. Een hoger inkomen gaat weliswaar samen met hogere uitgaven, maar woonuitgaven zijn eerder problematisch onder mensen met een laag inkomen, voor wie de resterende bestedingsruimte beperkt is. De laagste woonuitgaven hebben – gemiddeld genomen – de ouderen. De woningeigenaren onder hen hebben vaker hun hypotheek (deels) afbetaald, en de huurders, die al lang in dezelfde woning zitten, hebben geringere huurstijgingen meegemaakt.

Hoe tevreden zijn we?

In Nederland ligt de tevredenheid met de woning hoog; in totaal is bijna 90% tevreden of zeer tevreden. Vooral woningeigenaren zijn tevreden met hun woning. De kwaliteit ervan is gemiddeld genomen ook het hoogst. Daarbij komt dat koophuizen, nog los van de kwaliteit, een andere gevoelswaarde hebben dan huurwoningen; er kan naar hartenlust aan geklust worden en mensen die een woning kopen, doen dat meestal voor langere tijd. Het kwaliteitsverschil tussen huur- en koophuizen is echter groter dan het verschil in tevredenheid; mensen met een huurhuis zijn, gegeven de kwaliteit van hun woning, dus meer tevreden dan woningeigenaren.
Ook huurders in de particuliere sector zijn relatief tevreden, terwijl ze naar verhouding het meest betalen voor hun woonkwaliteit. Dit kan ermee te maken hebben dat ze een eigen referentiegroep hebben, bijvoorbeeld huurders die ook op de vrije markt zoeken en misschien nog meer betalen of moeite hebben een huis te vinden.

Bewoners zijn ook tevredener naarmate hun inkomen, leeftijd en, in mindere mate, hun opleiding hoger zijn. Mensen van niet-westerse afkomst zijn gemiddeld genomen minder tevreden, hoewel deze relatief lage score in een langere reeks van jaren wel aanzienlijk is verbeterd. Over de hele linie nam de tevredenheid met de woning in de periode 2006-2015 iets af, zowel onder woningeigenaren als onder huurders. De afgenomen tevredenheid gedurende de crisisjaren heeft te maken met onvoldoende mogelijkheden om door verhuizing woonwensen te vervullen, bij gebrek aan nieuwbouw of aan inkomenszekerheid (Blijie et al. 2016). Inmiddels is de woningmarkt weer aangetrokken.

De tevredenheid met de woonomgeving ligt in de meest stedelijke gemeenten lager dan in de rest van Nederland, maar het contrast neemt geleidelijk af: de stad zit in de lift. Daarentegen is in krimpgemeenten de leefbaarheid in het algemeen hoog, maar tanende. In de zogenaamde krachtwijken is de tevredenheid het laagst, maar in de periode tot 2012, het jaar waarin het krachtwijkenbeleid werd afgebouwd, steeg de tevredenheid juist daar het meest.
Kijken we naar de tevredenheid met de woonomgeving van woningeigenaren, sociale en particuliere huurders, dan bleven de waarderingsverschillen tussen 2006 en 2015 vergelijkbaar. Woningeigenaren zijn het meest tevreden, corporatiehuurders het minst.